¿Cómo tributan en el IVA los apartamentos turísticos?

De entrada, los arrendamientos residenciales están exentos (artículo 20.1.23º de la Ley del IVA). Por excepción, cuando se presten servicios análogos a la industria hotelera, estos arrendamientos de apartamentos turísticos están sujetos y no exentos.

¿Cuáles son los servicios adicionales que impiden la exención? 

Según la DGT, se consideran servicios propios de la industria hotelera prestaciones tales como la limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal o el cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal también. 

Por el contrario, no se consideran así servicios como la limpieza del apartamento o el cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario, la limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) o de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles) o la asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

¿Qué ocurre cuando los servicios se prestan a la demanda o a petición del cliente? 

En el caso de que los servicios se presten a petición del cliente, la DGT ha entendido que no se podía considerar que dichos servicios impidan la aplicación de la exención, sin perjuicio de que, como tales, los servicios adicionales que se prestan a los inquilinos estén sujetos y no exentos, gravados al 21%.

¿Cómo se aplica el IVA cuando el arrendamiento no está exento? 

En el caso de que el arrendamiento no esté exento, hay que tener en cuenta dos cuestiones, que son las siguientes: 

1. El tipo impositivo aplicable sería el 10%, ya que el servicio se equipara al prestado por un establecimiento hotelero y así resulta de lo dispuesto por el artículo 91.uno.2.2º de la Ley del IVA. 

2. La no exención obliga a la repercusión del IVA en el arrendamiento, ello incluso en caso de que el apartamento sea propiedad de un no residente, como así resulta de la excepción añadida en el artículo 84.uno.2º de la Ley del IVA en vigor desde el 1-1-2023, no siendo aplicable en tal caso la inversión del sujeto pasivo. 

¿Y si el servicio está exento? 

Si el servicio está exento, la aplicación del IVA se simplifica mucho, ya que no es necesario repercutir IVA en la factura (de hecho, ni siquiera es necesario emitir factura, salvo que el cliente sea otro empresario o profesional, ni presentar autoliquidaciones de IVA si no se realizan otras operaciones). 

Obviamente, si no se repercute IVA, el soportado que pudiera haber, incluso por la compra de los apartamentos para el arrendamiento, no es deducible.